桐城法院案例入选《安徽法院重点领域民商事纠纷司法确认案例、优秀司法建议》

7月28日，安徽高院发布《安徽法院重点领域民商事纠纷司法确认案例、优秀司法建议》，桐城法院徐红、谢永志撰写的房屋买卖合同纠纷司法确认案例入选。

桐城法院深化诉源治理，聚力多元解纷，善用“六尺巷调解法”化解房屋买卖合同纠纷。

基本案情

2019年9月，桐城市某房地产公司与张某等29人签订《商品房买卖预售合同》，合同约定该房地产开发公司向买受人出卖其开发的位于桐城市内的商品房，出卖人应于2021年6月1日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，应当自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按合同总价*日万分之三支付违约金。合同签订后，张某等29人按约支付购房款，但案涉商品房因受资金困难及新冠疫情的双重影响，该房地产开发公司未能按约交付房屋，实际交付日为2021年11月20日。后原告张某等29人起诉至法院，要求某房地产公司按照合同约定支付逾期交房违约金。

法院受理后，将此29起房屋买卖合同纠纷案件均分配给调解员处理。调解员首先仔细查阅卷宗，了解案件经过，电话联系29名原告本人及代理律师，电话沟通中，各原告及代理律师均表示自己身在外地，不便亲自到场调解。为减轻群众诉累，调解员当即采用人民法院调解平台，组织原被告双方在线上开展调解工作。调解中，原告代理律师认为被告存在违约事实，要求按照合同约定履行违约责任。被告则认为受新冠疫情影响逾期交房，属于不可抗力，且违约金标准过高，要求予以降低。双方争议较大，一时间难以调和，案件调解一时间陷入僵局。鉴于商品房逾期交付容易引发群体事件，调解员采用“各个击破”的方式，分批次约谈了29名原告，在调解中，以“案例+普法”的调解方法为切入点，运用“六尺巷调解法”，采用“听、辨、劝、借、让、和”六步走规程，对各方当事人释法明理，分析得失，注重发挥典型案例示范效应，结合“同案同判原则”促成各方当事人达成共识。经过充分调查，综合考虑疫情防控等级变化的时间，企业复工招工的影响等因素，最终确认了调解方案。经过短短一周时间，29起房屋买卖合同纠纷全部调解成功，调解协议签订后，双方当事人申请司法确认，法院经审查认为申请人达成的调解协议符合司法确认调解协议的法定条件，及时裁定该协议有效。

典型意义

因逾期交房引发的纠纷比较普遍，该类案件虽然单个诉讼标的不大，但涉及同一小区的众多不特定的购房人，容易产生连锁反应，如处理不当，易引发群体性事件。在此纠纷中，调解员精准判断症结所在、把脉开方，运用“六尺巷调解法”，引导双方互谅互让，帮助双方当事人找准利益平衡点，在保障当事人合法权益和维护市场稳定之间实现了互利共赢，实现了“情理法”相统一。调解过程中，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，综合考虑疫情对双方当事人的影响，扣除因疫情防控造成的违约时间并对过高的违约金进行调整，充分体现了公平原则和公正、和谐的社会主义核心价值观理念，既维护了购房人合法利益，又考虑到民营企业因疫情造成的停工停产情形，兼顾了消费者和民营企业的双重利益，并最终通过司法确认保障了协议的履行，让协议双方安心、放心。