“你家的物业费怎么还没交？”物业公司说。
“我家空置房不能减免物业费吗？”业主说。
安庆市迎江区人民法院受理一起物业服务合同纠纷，经立案人员甄别适宜先行调解，征得当事人同意后将案件委托给特邀调解员杨丽进行调解。
调解员查阅卷宗，初步了解纠纷的起因、经过后拨通业主的电话，得知业主不在本地，但可以与其配偶联系。应业主配偶的要求，调解员组织其与物业公司进行线下“面对面”调解。物业公司主张业主支付欠交的三年物业服务费，而业主配偶称，车位已经委托物业公司代为出租，租金可以抵物业费；房屋空置并未享受物业服务，指出物业公司对卫生死角清理不到位的问题。为此，双方当事人争执不休，于是出现了文章开头的情景。见状，调解员扮演“情绪缓冲垫”的角色，引用“六尺巷”故事倡导双方互谅互让，缓解对立情绪，为后续调解奠定基础。
为了避免双方当事人再度正面冲突，同时免去当事人跑腿，调解员将线下调解改为线上调解，建立微信群，层层析理说法。调解员先从情理上对空置房给业主带来困扰表示理解，再从法律上释明有关交纳物业服务费的相关规定，协助业主打破认知壁垒；同时，调解员引导物业公司提升服务质量，并鼓励物业公司积极与业主沟通、帮助业主解决实际困难。
经调解员耐心细致的调解，原本关系紧张的物业公司与业主握手言和，业主缴纳了拖欠的物业服务费，该纠纷得以圆满化解。却不曾想，纠纷调处结束后业主配偶对调解员说：“我想提前预交2026年、2027年的物业费，可行？”调解员将此意传达给物业公司。鉴于明后年预交政策尚未出台，物业公司建议业主暂不预交。
物业服务合同纠纷涉及的标的额不大，有时物业公司与业主之间的矛盾尖锐，细节难辨，若处理不当会影响社区的安宁。迎江法院以“如我在诉”理念，以理与法为据，用柔性调解取代对簿公堂，使得当事人的心结慢慢打开，既能有效维护当事人的合法权益，又能减轻当事人诉累，同时也为同类纠纷调处起到了示范作用。 （迎江区人民法院 供稿：夏菲 一审：李静 二审：应海庆 三审：陈世拥）
